Prognozlashtirish va makroiqtisodiy tadqiqotlar instituti (PMTI) ekspertlari Toshkent shahri tumanlaridagi ko‘p qavatli uylarda ijara narxlari qanday ekanligini tahlil qildi.
Urbanizasiya sur’ati yuqori bo‘lgan hozirgi davrda xonadonlar uchun ijara narxlari masalasi ham dolzarb ahamiyat kasb etib boraveradi. Statista ma’lumotlariga ko‘ra, Shveysariyada ijarada yashovchi oilalar ulushi 68% ni, Germaniyada 64% ni tashkil etadi. Bu ko‘rsatkich Xitoyda 14% ga, Rossiyada esa 11% ga teng.
Hozir rivojlangan davlatlar aholining turmush darajasini yaxshilash maqsadida ijarachilarning huquqlarini himoya qiladi, shartnoma muddati davomida ijara narxlari o‘zgarmasligini ta’minlaydi. Masalan, Buyuk Britaniyada ijara bilan bog‘liq belgilangan to‘lovlardan tashqari har qanday komissiya olish ta’qiqlangan, AQShda ipoteka krediti hisobiga uy olgan shaxslar daromad solig‘ini to‘lashda imtiyozga ega bo‘ladi.
The Economist nashrining ma’lum qilishicha, uyga egalik qilish ko‘rsatkichi qanchalik yuqori bo‘lsa, uy bozorida narxlar shunchalik o‘zgaruvchan bo‘ladi. Masalan, Shveysariyada uyga egalik qiluvchilar ulushi 3%, Buyuk Britaniyada 60% atrofida. Shunga mos ravishda Shveysariyada uy narxlari 1970-yildan 2019-yilgacha 70% ga, Buyuk Britaniyada esa 346% ga oshgan.
Bundan tashqari, ijarada turish ko‘rsatkichining oshishi makroiqtisodiy ko‘rsatkichlarga ham ta’sir etadi. Masalan, AQShda uyga egalik qilish ko‘rsatkichi oshgani sayin ishsizlik darajasi ham oshgan. Bu bir tomondan odamlarda boshqa joyga ko‘chish xohishi yo‘qolishi, ikkinchi tomondan esa ish o‘rinlari mavjud joylarga ko‘chib o‘tish qimmatlashishi bilan bog‘liq.
Tahlil natijalariga ko‘ra, Toshkent shahrida ko‘p qavatli uylardagi ijara narxi o‘rtacha 339 AQSh dollariga teng. Ijara narxlari bo‘yicha eng past narx Sergeli va Olmazor tumanlarida, eng baland narx esa Mirobod va Yakkasaroy tumanlarida qayd etildi.
Ijara biznesining daromadliligi (rental yields — uyni ijaraga berish orqali bir yilda olinadigan daromadd) Toshkent shahri uchun 10% ni tashkil etadi. Qiyoslaydigan bo‘lsak, bu raqam Ruminiyada 6% ni, Polshada 5% ni, Germaniyada 3% ni, Turkiyada esa 2% ni tashkil etadi. Hozir Toshkentda ko‘chmas mulkni ijaraga berishdan olinadigan daromad o‘rtacha bank valyuta depozitlari tushumidan (3,4%) uch baravar ko‘proq. Bu hozirgi kunda Toshkent shahrida jamg‘armalarni ko‘chmas mulkka sarflash va uni ijraga berish valyutada depozit ko‘rinishida saqlashdan ko‘ra foydaliroq ekanligini ko‘rsatadi.
Xonadon va ijara narxi nisbati (price/rent ratio) ko‘rsatkichi Toshkent uchun 10 yilni tashkil etadi. Bu ko‘rsatkich Turkiyada 52 yilga, Germaniyada 34 yilga, Polshada 18 yilga, Ruminiyada 17 yilga teng. Demak, Toshkentda shaxsiy uyga egalik qilish ijarada turishga qaraganda arzonroq. Bu esa tabiiy ravishda odamlarda ijrada turishdan ko‘ra o‘z uyiga ega bo‘lish istagini kuchaytiradi.
Toshkent shahri markazidagi xonadonning o‘rtacha narxi YAIMning kishi boshiga to‘g‘ri keladigan ulushidan (price/GDP per capita ratio) 50 barobar ko‘p. Bu ko‘rsatkich Ukrainada 158 barobar, Rossiyada 87 barobar, Buyuk Britaniyada 66 barobar, Shveysariyada 20 barobar, Germaniyada 17 barobar, Lyuksemburgda 5 barobarni tashkil etadi. Bu umumiy hisobda odamlarning xarid qobiliyati past yoki yuqoriligini ko‘rsatadi.
Xulosa qilib aytganda, Toshkent shahrida xonadon ijarasi bozori shakllanishning boshlang‘ich bosqichida turibdi.
Urbanizasiya jarayonining jadallashib borayotganini inobatga olib, ijara bozorini rivojlantirish uchun quyidagilar tavsiya etiladi:
— ijarada turuvchilarning manfaatlari va huquqlarini himoya qilishning qonuniy asoslarini yanada mustahkamlash;
— ijara narxlari keskin o‘zgarishini nazorat qilish (misol uchun Germaniya tajribasi kabi), ijara narxini shahar buyicha o‘rtacha narxdan sababsiz keskin 10% dan ko‘proqqa oshira olmaslikni qonunan belgilash;
— bozorda informasion asimmetriya muammosining oldini olish maqsadida uy egasi va potensial ijarachini to‘g‘ridan-to‘g‘ri bog‘laydigan informasion texnologiyalarni keng joriy etish.
Специалисты Института прогнозирования и макроэкономических исследований (ИПМИ) проанализировали арендные ставки в многоэтажных домах в районах города Ташкента.
В нынешнюю эпоху высокой урбанизации все более актуальным становится вопрос арендных ставок на квартиры. По данным Statista, доля семей, живущих в аренде жилья, в Швейцарии составляет 68%, в Германии — 64%. Этот показатель равен 14% в Китае и 11% в России.
В настоящее время развитые страны защищают права арендаторов с целью повышения уровня жизни населения, а также следят за тем, чтобы арендные ставки не менялись в течение срока действия договора. Например, в Великобритании запрещено получать какие-либо комиссии, кроме фиксированных платежей, связанных с арендной платой, в то время как в США люди, покупающие дом с помощью ипотечного кредита, имеют льготу по уплате подоходного налога.
По данным The Economist, чем выше уровень домовладения, тем более волатильны цены на рынке жилья. Например, доля домовладельцев в Швейцарии составляет 3%, в Великобритании – около 60%. Точно так же цены на жилье в Швейцарии выросли на 70% в период с 1970 по 2019 год, а в Великобритании — на 346%.
Кроме того, повышение арендной ставки повлияет и на макроэкономические показатели. Например, по мере роста доли домовладельцев в США рос и уровень безработицы. С одной стороны, это связано с желанием людей переехать в другое место, а с другой стороны, переехать туда, где есть работа, дороже.
По результатам анализа средняя арендная плата в многоэтажных домах в Ташкенте составляет 339 долларов США. Самые низкие цены на аренду зафиксированы в Сергелийском и Алмазарском районах, а самые высокие – в Мирабадском и Яккасарайском районах.
Рентабельность арендного бизнеса (доходы от аренды — доход, полученный за год от сдачи жилья в аренду) составляет 10% для г. Ташкента. Для сравнения, этот показатель составляет 6% в Румынии, 5% в Польше, 3% в Германии и 2% в Турции. В настоящее время доход от сдачи в аренду недвижимости в Ташкенте в три раза превышает средний доход банковского валютного вклада (3,4%). Это свидетельствует о том, что потратить сбережения на недвижимость и продать ее в городе Ташкенте выгоднее, чем хранить ее в виде депозита в иностранной валюте.
Показатель соотношения цена/арендная плата для Ташкента составляет 10 лет. Этот показатель равен 52 годам в Турции, 34 годам в Германии, 18 годам в Польше и 17 годам в Румынии. Итак, собственный дом в Ташкенте дешевле, чем аренда. Это естественным образом увеличивает желание людей владеть домом, а не жить в строительстве.Средняя цена квартиры в центре Ташкента в 50 раз превышает соотношение цена/ВВП на душу населения. Этот показатель составляет 158 раз в Украине, 87 раз в России, 66 раз в Великобритании, 20 раз в Швейцарии, 17 раз в Германии, 5 раз в Люксембурге. Он показывает, является ли покупательная способность людей низкой или высокой в целом.
Одним словом, рынок аренды квартир в Ташкенте находится на начальном этапе становления.
С учетом ускорения процесса урбанизации для развития рынка аренды рекомендуется:
— дальнейшее укрепление правовой базы защиты интересов и прав арендаторов;
— контролировать резкие изменения цен на аренду (например, как в немецком опыте), законодательно установить, что цена аренды не может без оснований повышаться более чем на 10% от средней цены по городу;
— широкое внедрение информационных технологий, напрямую связывающих владельца дома и потенциального арендатора с целью предотвращения проблемы информационной асимметрии на рынке.